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今年是房市两极分化年大房企扩容小房企或出

发布时间:2019-10-13 06:57:47

  今年是房市“两极分化年” 大房企扩容小房企或出局

  一边是千亿房企即将扩容,一边是房企数量急剧减少,小房企生存空间变小,调控下,房地产行业两极分化格局越演越烈。

  千亿房企将扩容

  目前,各大房企陆续公布前十月业绩,其中万科集团以1100.2亿元的业绩稳居第一,而保利地产(专题阅读)(相关干货)、中海地产(专题阅读)(相关干货)则已迈进800亿元大关,恒大以728亿元紧随其后,离2012年全年结束还有两个月,这三家企业均有望冲击千亿大关,再加上今年地产销售定下千亿的销售计划的绿地,今年进入千亿俱乐部的房企有望从万科一家扩容至多家。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,从今年3月开始,楼市回暖的趋势日益明朗,而大房企的销售也远好于普通房企,多家房企也很有可能冲刺千亿。

  此外,截至10月,已有中海、世茂、远洋、融创、绿城等品牌房企提前完成全年销售目标,华润、融创等房企前十月业绩比去年增长五成以上。

  两极分化年

  与大品牌房企销售业绩上涨,并多家房企有望冲刺千亿规模相比,房地产企业整体的形势并不乐观。

  标普在近期的报告中称,今年将是楼市的 两极分化年 ,部分中小房企出局会让强者愈强。

  比较极端的例子就是,今年4月初,杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产,同在4月份,另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。之后,房地产领域的并购、出让等消息不断,行业整合加剧。

  此外,在融资上中小企业成本高,而在拿地上,今年楼市销售向好后,保利、招商等大品牌开发商在全国大肆拿地,为后续发展储备粮草,中小企业资本金有限,竞争力小,拿地规模远不及品牌开发商,也使其生存空间不断被压缩。

  一位不愿具名的地产分析师表示,强者越强、弱者越弱,这是市场规律的表现,而楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说,有着几百个项目,有不同的开发周期,不同时期都有收入,可以平衡企业的业绩,风险也相对分散,企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少,受调控影响比较大,业绩不稳定。

  寡头竞争激烈

  随着调控的深入,房企的生存环境发生巨变,使房企之间的差距拉大,分化严重。

  融资能力成为房企是否能扩大再生长的一个重要指标,由中房协和兰德咨询共同发布的《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中指出,近年来,随着融资难度的加大,企业资金占用费和贷款费用 吃掉 项目开发利润的比例越来越高,普遍占比是30%-70%。而大房企融资更有优势,能从银行获得更低息的贷款,而小企业则融资渠道狭窄,资金链更容易紧张。

  为了做大做强,中小企业削尖脑袋想要上市融资,近期旭辉、新城控股等中小房企赴港上市,主要是为了打通 海外融资渠道,而其募得资金的八成以上,都是为了买地扩张之用。

  目前,虽然房企强者越强、弱者越弱的趋势明显,但处于强者地位的大品牌房企仍竞争激烈。

  随着各地土地出让底价的抬升,土地购买门槛不断提高,不仅小企业拿地难,在优质地块上,大企业之间的竞争也越来越激烈,不少企业采取联合拿地、共同开发的模式,共同抵御风险。

  北京一家房企高管告诉,像北京这样的市场,各大开发商云集,土地市场竞争激烈,使房地产行业的整体利润下降了。

  据中房协和兰德咨询发布的研究报告称,2011年房地产行业的销售利润率平均值为22.5%,良好值为27.5%,优秀值为33.2%,行业整体的利润也出现分化。

  预测

  未来三年三成房企出局

  由中房协和兰德咨询共同发布的《2012房地产企业经营管理蓝皮书》中预测,2011年-2015年,41%-48%的企业被淘汰出局;未来三年内()或将至少有30%的企业出局。

  兰德咨询总裁宋延庆在接受采访时表示,规模在10亿元以下的企业占到了整个房地产开发企业的92.5%,这部分企业中,超过8成的企业其生存状态是手中持有的项目在5个以下,存活虽不是问题,但也并不轻松, 特别是近两年北京的土地市场,几乎难再见到中小型的开发企业。

  典型例子则是A股上市企业万方地产,万方地产是去年营收为3.94亿元的小房企,也曾在北京开发过里外里等知名项目。今年其半年报显示,上半年企业营收为0,主要由于前期项目已开发完毕,新实施的项目尚处于开发期,还不具备结转收入的条件。直到三季报营收才增长为604万元,但与去年相比减少90%。11月16日,万方地产又将旗下华松房地产公司准备出售。业内分析,万方地产销售规模不断萎缩,亏损严重,市场越做越小,未来退出房地产也不无可能。

  建议

  小企业去县级城市发展

  虽然大小房企分化严重,小房企生存空间受到挤压,但也不是没有出路。专家建议,随着中国城市化的进程,特别是县一级城市的建设,小的房企还是有生存空间的。

  上述不愿具名的地产分析师认为,目前,北上广深等一线城市土地底价就很高,几十个亿只能拿一个项目,而在三四线城市,则可以拿5个项目。小企业实力有限,转而去三四线城市,还是有成长空间。虽然县级城市房价低,而建造成本与一线城市没太大差别,利润率低,但生存基本没有困难。

  该分析师认为,全国有600多个城市,龙头万科才进入50多个,还有很多城市可以进入。而在二三线城市也能做大做强,比如碧桂园、恒大,虽然他们在广州这些一线城市有项目,但重心仍然在二三线城市。

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